Taux hypothécaire de référence à 1,25 % : quel impact sur votre loyer en 2026 ?

Le 1er septembre 2026, l’Office fédéral du logement (OFL) a annoncé le maintien du taux hypothécaire de référence à 1,25 %. Ce taux, déterminant pour la fixation des loyers en Suisse, reste donc inchangé à partir du 2 septembre 2026.

Mais concrètement, qu’est-ce que cela signifie pour les locataires et les propriétaires ? Peut-on demander une baisse de loyer ? Un bailleur peut-il augmenter un loyer ? Et quel est le lien avec les décisions de la Banque nationale suisse ?

Neuschwander Immobilier fait le point.

📊 Qu’est-ce que le taux hypothécaire de référence ?
Le taux hypothécaire de référence est utilisé en Suisse depuis 2008 pour déterminer les adaptations de loyers liées à l’évolution des taux hypothécaires.

Il est calculé sur la base du taux d’intérêt moyen des créances hypothécaires des banques en Suisse, puis arrondi au quart de pourcentage.

Au 30 juin 2026, le taux hypothécaire moyen s’établissait à 1,31 %. Le taux de référence applicable aux loyers reste donc fixé à 1,25 %.

Ce taux est valable dans toute la Suisse et constitue l’un des principaux éléments à prendre en compte lorsqu’il est question d’une hausse ou d’une baisse de loyer.

📅 Pourquoi reste-t-il à 1,25 % en septembre 2026 ?
Le taux hypothécaire moyen calculé par la Confédération s’élève actuellement à 1,31 %, soit exactement le même niveau que lors du trimestre précédent.

Pour que le taux de référence évolue, il faudrait que cette moyenne franchisse certains seuils.

Selon l’Office fédéral du logement, le taux de référence restera à 1,25 % tant que le taux hypothécaire moyen ne descend pas en dessous de 1,13 % ou ne monte pas au-dessus de 1,37 %.

Il n’y a donc, pour cette publication de septembre 2026, aucune nouvelle modification du taux de référence.

💰 Un locataire peut-il demander une baisse de loyer ?
Le maintien du taux à 1,25 % ne crée pas, à lui seul, un nouveau droit à une baisse de loyer par rapport au trimestre précédent.

Cependant, certains locataires peuvent encore avoir droit à une réduction si leur loyer actuel est basé sur un taux de référence supérieur à 1,25 % et si cette baisse n’a pas encore été répercutée.

Il est donc important de vérifier le taux de référence sur lequel repose le loyer actuel, notamment dans le contrat de bail ou dans la dernière notification d’adaptation du loyer.

Attention : le calcul ne dépend pas uniquement du taux de référence. D’autres éléments peuvent entrer en ligne de compte, notamment l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation, l’évolution des coûts supportés par le bailleur ou encore certaines prestations supplémentaires.

Chaque situation doit donc être examinée individuellement.

🏢 Un propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
Le simple maintien du taux hypothécaire de référence à 1,25 % ne permet pas de justifier une nouvelle hausse de loyer fondée sur ce taux.

Une adaptation peut toutefois être envisageable pour d’autres motifs prévus par le droit du bail, selon la situation : hausse de certains coûts, prestations supplémentaires ou travaux apportant une plus-value, par exemple.

Pour les propriétaires comme pour les locataires, il est donc préférable de ne pas se baser uniquement sur l’évolution du taux de référence avant de déterminer si une modification du loyer est justifiée.

🏦 Taux directeur de la BNS et taux de référence : quelle différence ?
Ces deux taux sont souvent confondus, mais ils ne remplissent pas la même fonction.

Le taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS) est un instrument de politique monétaire. Il influence notamment les conditions de financement et les taux pratiqués sur les marchés.

Le taux hypothécaire de référence, quant à lui, est calculé sur la base des taux des créances hypothécaires en Suisse et sert de référence pour l’adaptation des loyers.

Ainsi, une baisse du taux directeur de la BNS ne provoque pas automatiquement ni immédiatement une baisse du taux de référence des loyers.

En septembre 2026, le taux directeur de la BNS se situe à 0 %, tandis que le taux hypothécaire de référence applicable aux loyers reste à 1,25 %.

🔎 Que faut-il vérifier dans son bail ?
Avant de demander une baisse de loyer ou d’envisager une adaptation, plusieurs éléments méritent d’être contrôlés :

• le taux hypothécaire de référence mentionné dans le bail ou lors de la dernière adaptation du loyer ;
• la date de la dernière modification du loyer ;
• l’évolution éventuelle de l’indice suisse des prix à la consommation ;
• les éventuelles augmentations générales de coûts prises en compte ;
• les travaux ou prestations supplémentaires réalisés dans le logement ;
• les dispositions particulières prévues dans le contrat de bail.

Une analyse complète permet d’éviter de tirer des conclusions uniquement sur la base du taux de 1,25 %.

🏡 Locataires et propriétaires : pourquoi rester attentifs ?
Même si le taux reste inchangé en septembre, son évolution reste importante pour le marché locatif suisse.

Le taux hypothécaire moyen se situe actuellement à 1,31 %. Selon les règles de calcul actuelles, il faudrait qu’il passe sous 1,13 % pour entraîner une baisse du taux de référence à 1,00 %, ou qu’il dépasse 1,37 % pour que le taux de référence remonte à 1,50 %.

La prochaine publication du taux de référence est prévue le 1er décembre 2026.

Son évolution dépendra donc de celle des taux hypothécaires au cours des prochains mois.

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📚 Sources
Office fédéral du logement (OFL) – Communiqué du 1er septembre 2026 : « Le taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail reste à 1,25 % ».

Office fédéral du logement (OFL) – Informations officielles relatives au taux hypothécaire de référence.

Banque nationale suisse (BNS) – Informations relatives au taux directeur et à la politique monétaire suisse.

Article informatif – situation au 3 septembre 2026. Les informations présentées sont générales et ne remplacent pas l’examen individuel d’un contrat de bail.