Suppression de la valeur locative en 2029 : faut-il rénover son bien avant ?

La fiscalité des propriétaires va connaître un changement majeur en Suisse. Après l’acceptation de la réforme de l’imposition de la propriété du logement lors de la votation populaire du 28 septembre 2025, le Conseil fédéral a désormais fixé son entrée en vigueur au 1er janvier 2029.

À cette date, l’imposition de la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire sera supprimée.

Une bonne nouvelle à première vue pour les propriétaires ? Oui, mais la réforme s’accompagne d’un changement tout aussi important : plusieurs déductions fiscales actuellement liées à la propriété immobilière vont également disparaître ou être fortement limitées.

Pour les propriétaires qui envisagent des rénovations dans les prochaines années, la période 2026–2028 mérite donc une attention particulière.

🏠 La valeur locative, qu’est-ce que c’est ?
Le système actuel peut parfois sembler étrange : un propriétaire qui habite son propre logement doit déclarer comme revenu une somme qu’il ne perçoit pourtant pas réellement.

C’est ce que l’on appelle la valeur locative.

Elle correspond, de manière simplifiée, au revenu théorique que le propriétaire pourrait obtenir s’il louait son logement au lieu de l’occuper lui-même.

En contrepartie de cette imposition, le système actuel permet notamment aux propriétaires, sous certaines conditions, de déduire fiscalement les intérêts passifs ainsi que certaines dépenses liées à l’entretien de leur bien immobilier.

À partir de 2029, cette logique va profondément changer.

📅 Ce qui changera dès le 1er janvier 2029
La réforme supprimera l’imposition de la valeur locative pour les logements occupés par leur propriétaire, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.

Mais cette suppression s’accompagnera notamment de la suppression de la déduction des frais d’entretien des immeubles occupés par leur propriétaire, aux niveaux fédéral, cantonal et communal.

Les possibilités de déduire les intérêts passifs seront également fortement limitées.

Une exception est notamment prévue pour les personnes qui deviennent propriétaires pour la première fois d’une résidence principale en Suisse : elles pourront bénéficier, sous certaines conditions, d’une déduction temporaire et plafonnée des intérêts passifs.

Il ne s’agit donc pas simplement de supprimer la valeur locative : c’est l’ensemble du système fiscal entourant le logement occupé par son propriétaire qui évolue.

🔨 Faut-il envisager certains travaux avant 2029 ?
C’est probablement l’une des questions les plus intéressantes pour les propriétaires aujourd’hui.

Actuellement, certaines dépenses d’entretien permettant de maintenir la valeur d’un bien peuvent être déductibles du revenu imposable.

Avec l’entrée en vigueur du nouveau système, la déduction fiscale des frais d’entretien d’un logement occupé par son propriétaire disparaîtra dès 2029.

Un propriétaire qui sait déjà qu’il devra entreprendre des travaux importants dans les prochaines années pourrait donc avoir intérêt à réfléchir dès maintenant à leur calendrier.

Cela peut concerner, selon la nature précise des travaux et leur traitement fiscal, par exemple :

• la réfection d’une toiture ;
• le remplacement de certaines installations ;
• la rénovation ou le remplacement d’éléments existants ;
• certains travaux d’entretien ;
• certaines rénovations énergétiques.

⚠️ Attention toutefois : rénover avant 2029 ne signifie pas automatiquement que l’ensemble des travaux sera fiscalement déductible. Les travaux apportant une plus-value au bien et les travaux visant uniquement à maintenir sa valeur ne sont notamment pas traités de la même manière fiscalement.

Avant d’engager des travaux importants dans un objectif fiscal, il est donc recommandé de vérifier sa situation auprès de l’administration fiscale compétente ou d’un spécialiste.

🌱 Et les rénovations énergétiques ?
La réforme aura également des conséquences sur les mesures destinées à économiser l’énergie et à protéger l’environnement.

Au niveau de l’impôt fédéral direct, ces investissements ne seront plus déductibles après l’entrée en vigueur du nouveau système.

La situation pourra toutefois être différente au niveau cantonal : les cantons auront la possibilité de maintenir temporairement certaines déductions fiscales liées aux mesures énergétiques.

Ce point mérite donc une attention particulière pour les propriétaires qui envisagent, par exemple, une rénovation énergétique importante de leur logement.

💰 Qu’adviendra-t-il des intérêts hypothécaires ?
C’est l’autre changement majeur de cette réforme.

Aujourd’hui, les intérêts passifs peuvent, dans certaines limites, être déduits fiscalement. Dès 2029, cette possibilité sera fortement restreinte.

Pour un propriétaire qui occupe son propre logement et ne possède pas d’immeuble loué ou affermé, les intérêts hypothécaires ne seront en principe plus déductibles, sous réserve notamment de la nouvelle déduction prévue pour l’acquisition d’un premier logement.

Pour les primo-acquéreurs, cette déduction sera temporaire : elle pourra être accordée pendant 10 ans, avec un montant maximal qui diminuera progressivement chaque année.

📊 Tous les propriétaires seront-ils gagnants ?
Pas nécessairement.

L’effet de la suppression de la valeur locative dépendra fortement de la situation personnelle de chaque propriétaire, notamment :

• du montant de son hypothèque ;
• des intérêts qu’il paie ;
• de l’importance de sa valeur locative actuelle ;
• des travaux qu’il réalise habituellement ;
• de sa situation fiscale ;
• et de l’évolution future des taux hypothécaires.

Les propriétaires ayant déjà largement amorti leur hypothèque pourraient notamment être avantagés par la disparition de la valeur locative.

À l’inverse, lorsque les intérêts hypothécaires sont élevés, la disparition de leur déduction peut réduire l’avantage procuré par la suppression de la valeur locative.

Il n’existe donc pas une réponse unique applicable à tous les propriétaires.

🏡 Rénover uniquement pour économiser des impôts ? Pas forcément.
La fiscalité ne devrait évidemment pas être le seul critère pour décider d’une rénovation.

Un investissement de plusieurs dizaines de milliers de francs ne devient pas rentable simplement parce qu’une partie de la dépense peut être déduite fiscalement.

En revanche, si des travaux étaient de toute façon prévus pour 2028, 2029 ou 2030, il peut être judicieux de se renseigner suffisamment tôt afin de déterminer si leur calendrier mérite d’être adapté.

Il faut également tenir compte de la disponibilité des entreprises, des délais de planification et, pour certains projets, des autorisations nécessaires.

📈 Des rénovations qui peuvent aussi valoriser votre bien
Au-delà de la fiscalité, certains travaux peuvent avoir un impact positif sur l’attractivité d’un bien immobilier.

Une toiture entretenue, un système de chauffage moderne, une meilleure efficacité énergétique, des fenêtres récentes ou encore des pièces d’eau en bon état peuvent constituer des arguments lors d’une future mise en vente.

Il faut cependant distinguer le coût des travaux de la valeur supplémentaire qu’ils apportent réellement au bien.

Investir CHF 50’000.– dans une rénovation ne signifie pas nécessairement que la valeur de marché du logement augmentera automatiquement de CHF 50’000.–.

L’emplacement, l’état général du bâtiment, la demande locale et les attentes des acheteurs restent déterminants.

🗓️ 2026–2028 : trois années pour anticiper
La réforme n’entrera en vigueur que le 1er janvier 2029, ce qui laisse encore du temps aux propriétaires pour analyser leur situation.

Ces prochaines années peuvent être l’occasion de faire le point sur :

l’état général du bien, les rénovations nécessaires à moyen terme, le financement, l’hypothèque, la fiscalité et la valeur actuelle du logement.

L’objectif n’est pas de précipiter des travaux avant 2029, mais plutôt d’éviter de découvrir trop tard qu’une rénovation déjà prévue aurait pu être planifiée différemment.

🔑 Et si vous envisagez de vendre votre bien ?
La réforme peut également être l’occasion de réfléchir plus globalement à son patrimoine immobilier.

Faut-il encore investir dans d’importantes rénovations ? Quels travaux peuvent réellement améliorer l’attractivité du bien ? Quelle est sa valeur actuelle sur le marché ? Est-il préférable de rénover avant de vendre ou de laisser le futur acquéreur réaliser les transformations selon ses goûts ?

Chaque situation est différente.

Chez Neuschwander Immobilier, nous accompagnons les propriétaires dans l’évaluation et la mise en valeur de leur bien afin de déterminer une stratégie adaptée au marché et aux caractéristiques de chaque propriété.

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Sources =>
Département fédéral des finances (DFF), Le Conseil fédéral met en vigueur l’abolition de l’imposition de la valeur locative, communiqué du 1er avril 2026.
Administration fédérale des contributions (AFC), Changement du système d’imposition de la propriété du logement.
Département fédéral des finances (DFF), informations relatives à la réforme de l’imposition de la propriété du logement.

Cet article présente des informations générales et ne constitue pas un conseil fiscal. Les conséquences de la réforme peuvent varier selon la situation personnelle du propriétaire et les dispositions cantonales applicables.